Vente à Terme
Etudes et solutions concrètes pour accéder à la propriété pour les candidats acquéreurs non éligibles aux systèmes classiques ( intermittents, CDD, sans emploi, retraités...). C’est la première pierre de l’immobilier solidaire.
Définition de la vente à terme
La vente à terme est une forme de vente immobilière qui permet à l’acquéreur de payer le bien au vendeur de façon progressive et limitée dans le temps le tout sans passer par le système bancaire, sans conditions de ressources, et avec la garantie du sceau notarial.
Principe de la vente à terme
Contrairement à ce que l’on pourrait croire quand on lit le terme “vente à terme”, l’acquéreur devient le propriétaire du bien le jour de la vente. Dans la vente à terme, c’est le paiement qui est à terme. C’est-à-dire que la durée de paiement du bien est déterminée et finie.
Il s’agit donc bien d’une vente à effet immédiat (le changement de propriétaire est effectif chez le notaire). Les impôts et les charges du propriétaire sont bien transférés à l’acheteur.
Bien entendu, si l’acheteur n’honorait pas le contrat de vente à terme alors le vendeur engagerait une procédure judiciaire de résolution de la vente pour annuler la transaction.
En fait, la vente à terme est à considérer comme un crédit vendeur. Ce dernier permet à l’acheteur, d’acquérir à crédit son bien immobilier, en lui payant directement les mensualités plutôt qu’à une banque. L’acheteur fait donc l’économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l’immobilier et le vendeur quant à lui est sur de vendre au prix charges et conditions indiquées sous peine de résolution de la vente.
La vente à terme ou le viager ?
La vente à terme offre une solution adéquate pour les vendeurs trop jeunes. En effet, en raison de leur jeunesse (âge inférieur à 70 ans), leur espérance de vie est beaucoup trop importante pour en tirer une rente correcte et ils n’ont donc pas intérêt à vendre en viager.
De plus, l’hypothèse de vie statistique (24 années pour un homme de 59 ans ou 24 années pour une femme de 65 ans) décourage les acheteurs d’investir dans des viagers avec des vendeurs trop jeunes. Personne ne peut se projeter sur une durée d’investissement supérieure à 25 ans.
Un viager sans aléa ?
La vente à terme permet donc de limiter le paiement sur une période bien définie à l’avance (10, 12 ou 15 ans par exemple). Celle-ci ne dépend plus de l’âge du vendeur, ce qui permet à l’acheteur de payer son acquisition de manière planifiée et sûre. Le risque d’un paiement excessif du viager à cause d’une longévité exceptionnelle du vendeur est ainsi supprimé.
Comme dans le viager classique, le bien objet de la vente à terme peut être vendu libre ou occupé. Dans ce cas la rente serait faible tandis que si il était libre la rente serait plus élevée. Toutefois dans ce dernier cas l’acquéreur peut occuper le bien ou le louer à un tiers.
Les paiements de la vente à terme
Contrairement à un viager pour lequel le paiement de la rente s’éteint au décès du vendeur, le vente à terme requiert un paiement certain des arrérages. Autrement dit, si le vendeur décède avant la fin de la période de paiement, l’acheteur doit continuer de payer les mensualités aux héritiers.
Il ne peut donc pas avoir de plus-value avec un décès rapide du vendeur. Ce qui a l’avantage de libérer certains acheteurs de quelques problèmes de conscience sur l’achat en viager.
Pour le vendeur, l’intérêt de la vente à terme réside aussi dans le fait que les mensualités de paiement ne sont pas imposables. Contrairement à une rente viagère, l’administration ne compte pas ces paiements comme des revenus fonciers.
Enfin, pour la vente à terme, il est requis une valorisation annuelle des mensualités sur un indice défini au départ du contrat. Généralement, l’indice de la construction est préconisé dans la vente à terme, mais les parties sont libres d’en choisir un autre.
Conclusion
La vente à terme permet à un acquéreur de suivre une stratégie d’investissement immobilier de façon progressive sans recourir au système bancaire. Au final, la vente à terme est un placement tranquille pour se constituer un patrimoine pour sa retraite ou pour le transmettre à ses enfants. D’autre part elle permet au vendeur de ne pas léser ses ayant droits et d’être assuré des paiements par le biais d’une clause résolutoire.
Au-delà la vente à terme permet d’ouvrir l’accession à la propriété à une frange de la population qui ne serait pas éligible au mode de financement classique (intermittents, CDD, sans emploi etc) pourvu que ceux-ci soient en possession d’un apport minimum.
Ce mode de transaction est donc un système immobilier solidaire avec des intérêts partagés.
Vous désirez bénéficier de plus d’informations sur ce mode de vente ou d’acquisition.
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Viager
A un moment de la vie parfois délicat, la vente en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou de pensions. Pour l'acheteur, il s'agit d'un contrat aléatoire, avec l'espoir de réaliser une « bonne affaire ». Cela représente des intérêts partagés en faisant un système d’acquisition solidaire et Trans générationnel.
La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus.
Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).
Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).
Modalités de paiement. Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.
Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.
Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».
Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet.
En droit, on dit que l'acheteur est le « débirentier » - puisqu'il est débiteur de la rente - et que le vendeur est le « crédirentier", puisqu'il est le créditeur de la rente.
L'aléa. Le calcul de la rente est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que, si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et s'il décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.
Les critères. Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l'âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.
Bon à savoir : Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c'est un couple qui vend le bien et que ce dernier n'appartient définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints.
Le bouquet est une somme d'argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n'est pas obligatoire et est librement fixé par les parties.
Lorsqu'il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l'on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.
Selon que le viager est libre ou occupé, la vente n'emporte pas les mêmes contraintes pour l'acheteur et le vendeur.
Lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités :
Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.
Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.
Les ventes en viagers sont sécurisées par le biais d’une clause résolutoire et présente des intérêts partagés pour chacun.
Vous souhaitez acquérir ou vendre en viager. Contactez House & Co afin de bénéficier d’une expertise et d’une étude de faisabilité.
